不動産投資への道 (4)

不動産投資には、前回の記事で挙げたような様々な利点があります。
その反面、投資である以上当然ですが、種々のリスクもあります。

得られる利点が人それぞれであるのと同様に、リスクの有無も人それぞれです。
以下にリスクを挙げて、自分の状況に照らし合わせてみます。

(1) 空室リスク
不動産に入居者がいなければ、家賃収入が得られず管理費だけが掛かります。
自分の所有物件は都心から遠く、このリスクはあるかもしれません。

(2) 滞納リスク
入居者が何らかの理由で家賃を納めることができず、家賃収入が得られないことも。
これもない話ではないと思います。

(3) 災害リスク
災害により不動産の修繕費用が掛かり、また修繕中は家賃収入が得られないことに。
日本の都市部は災害が少ない印象がありますが、武蔵小杉の例もあります。
自分の所有物件でもこのリスクはあると思います。

(4) 家賃下落リスク
不動産の経年劣化等により家賃が下落していくリスクです。
自分の所有物件は現在新築10年未満ですが、今後の家賃下落は避けられません。

(5) 物件価値下落リスク
人口減少等により土地の価格が下がり、物件価値が下落していくリスクです。
事故や事件によっても価値が下がることがあり、自分の物件でもあり得る話です。

(6) 管理会社倒産リスク
賃貸管理会社が倒産し、家賃回収が止まり、新たな会社を探す手間も発生します。
その危険が少ない会社を選びたいところですが、判断が難しいです。

(7) 修繕リスク
不動産の老朽化や、入居者の入退去の際のリフォーム等により修繕費が掛かります。
これも時間が経てば経つほど避けられない話だと思います。

(8) 金利上昇リスク
物件購入後に住宅ローンの金利が上昇し、返済総額が増えてしまうリスクです。
住宅ローンの返済が続く限り、このリスクは発生する可能性があります。

自分の状況の場合、(1)から(7)まではあり得る話でした。
しかし、繰上げ返済でローンを完済すれば、(8)のリスクだけは無くなります。

最後に、貸し出して不動産投資することを考えている、自宅の片付け状況はというと。
前回64個だったダンボールは、3個ほど片付けて、残り61個になりました。

タグ：不動産投資 リスク ローン 片付け

ラストマン CMに込めた伏線

前回の記事に続いて、TBSドラマ「ラストマンー全盲の捜査官ー」について。
今週日曜日に最終回を迎えましたが、最後まで観てよかったと思いました。

本題の前に、前々回の記事で書いた水野刑事ですが、最終話で再登場を確認。
序盤では怒りでデカ部屋の机を叩き、終盤では皆実に「お疲れ様でした」と敬礼。
中盤の皆実アイカメラ画面では、次々と認識される刑事たちの中に水野の顔も。
顔画像の下に表示された登録名は「MIZUNO」となっていました。

2話序盤の臨場シーンでは「皆実と心太朗を止める水野」という副音声も。
副音声をオンにしてもう一度見てみると、改めてわかることもありました。
8話の終盤で皆実がどうやってナイフがある位置を知ったのか、よくわからず。
副音声で、アウターが掛かった音と、血の匂いを利用したことがわかりました。

ここから本題ですが、最終3話では番組中にサントリーのコラボCMが入りました。
8話が馬目編、9話が難波編、最終話は2つのCMが合体するという仕掛けでした。

皆実が滞在するホテルの部屋を担当する、バトラーの難波さん。
ホテルのシーンにしか出てこないため、常にバトラーの制服を着ています。

CMでは、仕事帰りにフレアシャツ的な私服で街を歩くシーンがあります。
常に折り目正しく、ホテリエのポーズで待機していることが多い難波さん。
私服姿やビールを飲んでいる様子は、とても新鮮でした。

CMのワンシーンで、仕事中にレターボックスを倒してしまう場面があります。
そこでとっさに「Oops!」という言葉が出る難波さん。
実は英語が母国語で、正体は英語圏の国の間者という伏線なのかと思いました。
ネットでも同様の考察を見かけましたが、最終回でしっかり回収されていました。

本編でも、9話序盤のホテルのシーンで、伏線と思われるところがありました。
室内にいた皆実たちに、難波さんが意味ありげな視線を投げる様子が一瞬。
本編、その後のコラボCMと伏線を張り、気づいた人をざわつかせてくれました。

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ラストマン 捜査一課班長ズ

前回の記事に続いて、TBSドラマ「ラストマンー全盲の捜査官ー」について。
今夜9時から、25分拡大版で最終回が放送されます。

3話冒頭の捜査一課の会議後、部屋に残った班長間のやり取りのシーン。
佐久良に向かって右手と左手の席から、辛辣な言葉がとびます。

右「佐久良主任、随分ぬるいことやってんですね」
左「お前がちんたらやってるから、捜一全部なめられるんじゃねえの」

字幕で見ると右の班長には「小長光」という役名がついています。
新貝文規という俳優さんが演じていて、一見インテリ風の容貌です。
佐久良の「お茶でも入れましょうか」という嫌味に一歩も引きません。

新貝さんの事務所の出演情報では「小長光 満」というフルネームも。
3話が初登場で、その後も4話、6話、7話、8話と出演しています。
TBS公式の最終話予告映像にも、刑事たちの中に姿がありました。
出演時には毎回台詞があり、劇中でよく名前も出てきます。

左の班長はいかにも刑事なコワモテで、役名は出ていませんでした。
台詞は一言だけですが結構なインパクトで、3話予告でも使われていました。
日野出 清という俳優さんで、もう水野方式で役名も日野出でいいのでは。
佐久良とか小長光とか班長ズは漢字3文字の人が結構いるので。

前述のやり取りの後、今藤係長が新たな事件発生の報を知らせに。
会議室に残っていた6、7人くらいの班長ズに誰が出るか尋ねます。
皆実が出張ってくると聞いて、佐久良以外の班長は揃って尻込み。
佐久良は「うちが出ます」と余裕の笑みで小長光を振り返り会議室を後に。

班長ズの他の面々を演じている俳優さんについては調べがつかず。
エンドロールに出演者の名前は出ていますが、役と一致させるのは難しく。

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ラストマン 水野刑事を探せ

4月からTBSで放送しているドラマ「ラストマンー全盲の捜査官ー」を観てます。
1話からずっと観てきましたが、次の日曜に10話で最終回を迎えます。

4話冒頭の心太朗と泉の会話シーンは好きなシーンの一つですが、

心「噂になってたぞ。お前が食事に誘って、断られたって」
泉「食事くらい普通ですよね。同期なんですから」
心「何回も断られてんだろ」
泉「誰が、言ってたんです?」
心「馬目。長谷川。水野。あと今藤係長」

水野って誰だろうと思ったのは自分だけでしょうか。
他は皆さんメインキャストに名を連ねていますが、水野という役は見つからず。
馬目たちと同じ並びで名前が出ているので、同じ職場の刑事だとは思いますが。

出演している役者さんの名前を見ていくと、水野淳之という俳優さんがいました。
佐久良班の刑事としてデカ部屋や捜査会議のシーンに何度も出ていました。
1話から3話までエンドロールに名前がありますが、4話以降は見つけられず。
心太朗と同年代くらいな感じで、ドラマの中ではいかつい表情が多いです。

俳優としての名前が水野であって、役名についてはネットで探しても判らず。
心太朗の台詞中の「水野」とはまた別の役かもしれない、とも思いましたが。

2話序盤の事件現場のシーンで字幕をオンにして観ていると、役名がわかりました。
皆実と心太朗に「つけてください(怒)」と足カバー・手袋を渡す役で登場。
台詞前にある役名は「水野」でした。水野刑事、確保。

1話から3話に出演していて、4話は名前のみ登場、以降は出演が確認できず。
しかし、TBS公式の最終話予告映像を見ると、それらしき姿が見られました。

皆実が宿泊しているホテルの部屋に、刑事が集合しているシーンがあります。
その集団の中の、一番手前の目立つ場所に、水野刑事らしき人が立っていました。
最終回をよく観て、同じ俳優さんかどうか確認してみます。

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不動産投資への道 (3)

不動産投資によって得られるのは、運用益または売却益。
運用を続けた後に売却すれば、その両方を得ることもできます。

利益を得られるのが一番の利点ですが、不動産投資のメリットは他にもあります。
幾つかある内のどのメリットを受けられるかは、人それぞれの状況によります。

(1) 生命保険になる
不動産の購入のためにローンを組んだ場合、生命保険に加入することになります。
ローン契約者に万一のことがあった場合、残債を賄うための仕組みです。
ローン完済後は不要となるため、繰上げ返済をする自分にはこのメリットは無し。

(2) 節税効果がある
不動産投資の損益と本業の損益を通算して、所得税や住民税を減額できるとのこと。
大した額の税金を納めていない自分には、ほとんど効果無し。

(3) レバレッジ効果がある
ローンを組んで投資ができるため、少ない自己資金で多くの利益を得られます。
繰上げ返済でローンを完済する自分には、このメリットも無し。

(4) ミドルリスク・ミドルリターン
世の中の景気等に大きな影響を受けず、安定した利益を得ることができるとのこと。
この利点は自分にも当てはまりそうです。

(5) 不労所得になる
管理会社に管理を委託することで、時間や手間をかけずに利益を得られます。
実際に物件を貸しに出すと、色々なトラブル等が発生するのかもしれませんが。
この利点も、自分に当てはまるかもしれません。

ミドルリスク・ミドルリターンという点が、自分には合っているような気がします。
不動産の売却で資金を調達し、株式投資につぎ込むというルートも考えましたが。
利益の変動が予測し難い株式投資よりは、不動産投資の方に興味をひかれます。

最後に、貸し出して不動産投資することを考えている、自宅の片付け状況はというと。
前回67個だったダンボールは、3個ほど片付けて、残り64個になりました。

タグ：節税 ローン メリット 不動産投資 片付け

西武信用金庫 東京プライベートネット支店

4年前、西武信用金庫に東京プライベートネット支店がオープンしました。
オープン記念キャンペーンの特別利息が目当てで預金口座を開設。
3年前、300万円を3年物の定期預金に入金しました。

当時の定期預金のキャンペーン年利は1年物で0.310％、3年物で0.335％。
元本保証に魅力を感じてキャンペーンを利用しましたが、結果はというと。

3年間で24000円ほどの利息が付き、多少手間が掛かる出金手続きをしました。
電話で振込依頼書の送付を依頼後、1週間ほどで書類が自宅に届きました。
直接来店すればここまで時間は掛からないと思います。
しかし平日勤務のサラリーマンには来店はハードルが高いです。

西武信金から他金融機関への振込には、手数料が440円かかります。
元本＋利息から手数料を引いた値を他金融機関へ振込むよう書類に書きました。
結果として、3年間で2万3千数百円の利益を得ました。

元本保証は魅力でしたが、満期までお金を動かせないのはマイナスでした。
3年で2万3千数百円という利益も、他の運用と比べると見劣りする気がします。

現在、5年半で220万円入金したつみたてNISAでは37万円の利益が出ています。
単純な比較はできませんが、預金＜投資であることを実感しました。
今回出金したお金も、できれば投資に回したいところではありますが。
やっと動かせるようになったので、住宅ローンの繰上げ返済に回すことに。

タグ：信用金庫 キャンペーン 定期預金 投資信託

不動産投資への道 (2)

投資というと、不動産より先に、まず株式というワードが思い浮かびます。
自分で銘柄を選ぶ株式投資の経験はありませんが、投資信託はやっています。
なので、株式投資にどんな利益があるのかは、何となくイメージできます。

株式の運用中に出る配当金は、運用益（インカム・ゲイン）。
インカム・ゲインは和製英語で、本来はインベストメント・インカムらしいです。

株式の運用を終了し、売却する時に出る利益は、売却益（キャピタル・ゲイン）。
利益が出るのは、株価が値上がりしたタイミングで売れたら、ですが。

株式投資と同様に、不動産投資にも運用益と売却益があります。
不動産投資の場合は、不動産を賃貸に出して得る家賃収入がインカム・ゲイン。
不動産を売却した時に出る売却益が、キャピタル・ゲインになります。

これらの共通点を見て、「とんかつDJアゲ太郎」という漫画を思い出しました。
とんかつ屋の跡取りの揚太郎が、とんかつ屋とDJの共通点に気づきDJを目指す話。

とんかつ屋とDJの共通点というのは、とんかつもレコードも皿に乗せるとか。
とんかつを揚げる機械も、宣伝用のチラシもフライヤーという名前であるとか。
とんかつ屋はとんかつをアゲて、DJはフロアをアゲるという点とか。
それはいくら何でも、という共通点もあったけど、それもまた面白かったです。

実写映画になって、テレビで流れているCMを何度も見ました。
バックに流れるブルーノ・マーズの「ラナウェイ・ベイビー」がよかったです。

不動産投資に向けて、賃貸に出す予定の自宅を片付ける必要があります。
前回の記事の時に、自宅内にダンボール箱が70個あることが判明しました。
次に移り住んだ先に入るのはおそらく20個程度で、50個は片付ける必要あり。
このひと月で3個ほど片付けて、残るダンボール箱は67個になりました。

タグ：不動産投資 株式投資 漫画 映画 片付け

Miles

昨年、テレビでMilesというアプリが紹介されていました。
移動距離に応じたマイルを貯めて、ギフトや商品と交換するというものです。
その番組では、皇居ランナーらしき人がインタビューを受けていました。
この人の場合は、走った距離がマイルになるとのことでした。

歩数計アプリと似ていますが、このアプリは歩数ではなく移動距離を見ます。
走ったり歩いたりしなくても、電車や車の移動でマイルが貯まります。

アプリのアカウント画面の一番上には、自分の登録名が表示されています。
その右あたりをタップすると、登録者のプロフィールを確認できます。
その画面によると、自分の利用開始日は2022年の2月でした。

それから14か月、この間にAmazonギフト230円分をもらうことができました。
1年分に換算すると、230×12/14＝200円弱になります。

アプリを使い始めてから半年程で、ギフトと交換できるマイルが貯まりました。
しかし、いざ交換しようとすると、これがなかなか上手く行きませんでした。

Amazonギフトの交換画面に行くと、いつ見ても「売り切れ」表示ばかり。
「〜分以内に追加されます」とありましたが、追加されてもすぐ売り切れに。
交換できるだけのマイルが貯まっても、その先が非常に狭き門でした。

今年の始めに、今日もダメだろうと思いつつも交換画面を表示。
すると初めて「売り切れ」表示がない画面が出ました。
無事マイルを交換し、ギフトカード番号をAmazonで入力すると、エラーに。

アプリのアカウント画面の一番下にある「お問い合わせ」から運営に連絡。
すると、誤ってテストデータを送信してしまったとのことでした。
正しいギフトカード番号を送信してもらい、今度はAmazonで入力できました。

それからは、ごくたまにある交換可能なタイミングでマイルを交換しています。
最近では、ギフトのラインナップに楽天ポイントも追加になりました。
次に交換できる機会があれば、こちらを選んでみたいと思います。

タグ：ポイント 位置情報 移動距離 スマホ アプリ

不動産投資への道 (1)

会社がある東京郊外に骨を埋めるべく、新築マンションを購入しました。
それから数年、住宅ローンを返済している間に、会社が遠方に移転。
今の場所に住んでいる意味が、なくなってしまいました。

会社の近くに転居することを考えましたが、住宅ローンという足枷が。
ローンを返済しながら新居の家賃を払うというのも結構な重荷です。
ローンを抱えている自分に部屋を貸してもらえるかどうかも不安です。

ローンごとマンションを売却することも考えましたが、もう一つ手が。
繰上げ返済でローンを完済すれば、足枷は無くなります。

地道なポイント活動のお陰で貯金もあり、それで繰上げ返済しようかと。
投資用に貯めていた資金だけど、それをローン返済に回そうと思いました。
そうすれば、何の心配もなく転居できるようになります。

転居が済んだ後は、もぬけの殻になったマンションを売却するのみ。
しかし、せっかく手に入れた資産を簡単に手放すのも勿体ない話です。
そこで、売却ではなく、貸し出すのはどうかと考えました。

ここまで考えて、これは不動産投資という物なのでは、と思いました。
売却した場合、購入時より高値で売れたら、その差額が利益になります。
貸し出した場合、家賃収入と諸々の費用の差額が利益になります。

どちらにしても、マンション室内の片付けが必要になります。
数えてみたらダンボール箱が70個もあり、これを全部片付けないことには。
これから暫く部屋を整理しつつ、不動産投資を勉強してみようと思います。

タグ：片付け 住宅ローン マンション 不動産投資

ココカラ公式アプリ ファイン終了

2019年にココカラ公式アプリを使い始めて4年。
2023年1月、アプリのファインポイント関係の機能が終了しました。

10,000ファインポイント貯まると100ココカラポイントに交換可能。
1ココカラポイント＝1円なので、1ファインポイント＝0.01円の価値があります。
その0.01円を、チェックインやスクラッチゲーム等で貯め続けて4年。
トータルで1,500円分のポイントをもらうことができました。

マツキヨとの経営統合に伴い、様々なサービスの統一を進めているらしいです。
その影響で、ファインの終了以外にも、サービス内容が変わっていっています。
楽天ポイントの取扱いが終了し、代わりにdポイントの取扱いが始まりました。
サービス内容をマツキヨ公式アプリに寄せていっているような気がします。

ココカラファイン系列店舗でもマツキヨポイントが貯まるようになりました。
その逆は今のところなく、今後もないかもしれません。
尚、マツキヨポイントはマツキヨの店舗でしか使えません。
同様に、ココカラポイントはココカラファイン系列店舗でしか使えません。

サービスの統一を進めているとの事なので、今後も内容は変わって行きそうです。
現在少し複雑な状態なので、今後はすっきりした状態になってほしいと思います。

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